logo
  • Facebook

15/06/2020

Делу - место: что изменится на рынке офисной недвижимости после пандемии

photo_2020-06-14_22-51-20.jpgПандемия изменила многие сферы привычной жизни. Рынок офисной недвижимости - не исключение. Эксперт, независимый директор Ольга Кузякина в колонке для Realist Media рассказывает, как изменятся отношения арендаторов и арендодателей после пандемии, как Covid-19 «смягчил» переход на удаленку, а также почему будущее за коворкингами и распределенными офисами. 

Что говорит статистика?

В прошлом году рынок столичной офисной недвижимости отличался стабильностью: был предсказуемым, прогнозируемым и, главное, растущим. Согласно аналитике, объем сделок в первом квартале 2020 года превысил аналогичный показатель прошлого года на 12 %, а средневзвешенная ставка аренды выросла на 7,5 % в рублевом эквиваленте и составила 20,5 тыс. рублей за 1 кв.м. в год. Объем нового строительства превысил показатель первого квартала 2019 года более чем в три раза по данным C&W Trendsradar на 3 апреля.

photo_2020-06-14_22-51-30.jpg

На фоне роста ставки доля вакантных площадей в 2019 году несущественно выросла: в среднем по отрасли до 10 %, но в большинстве бизнес центров с профессиональным управлением вакансия стабилизировалась на достаточно низком уровне 3-5 %. Рынок офисной недвижимости, поглотив в последние годы почти всю миллионную вакансию квадратных метров, оставшуюся после предшествующих кризисов, перешел из «рынка арендатора» в «рынок арендодателя».

Как компании адаптировались к работе вне офиса?

Вопрос сокращения расходов на аренду стар как мир. Кто-то из арендаторов в последние годы начал уплотнять сотрудников, кто-то перешел на «гибкие» офисы, кто-то начал работать удаленно. Однако попытки последних перевести офис в удаленку вплоть до второго квартала 2020 года были не особенно успешными, так как упирались в тривиальную, но непреодолимую реальность – фактический отказ сотрудников что-либо менять. Причем, чем больше компания и чем более квалифицированные кадры в ней работают - тем более грамотно линейные руководители и сотрудники аргументировали, почему работать удаленно просто невозможно.

photo_2020-06-14_22-51-32.jpg

Многие международные компании, которые начали процесс перехода на удаленную работу в 2019 году, отмечали, что уменьшение занимаемых площадей под тем или иным предлогом шло крайне сложно. Консультанты рекомендовали не сокращать единоразово более 10 % рабочих мест, вводить  «периоды охлаждения», когда сотрудники привыкают к новому формату работы (например 1 день в неделю работать удаленно), а затем снова уменьшать количество доступных мест в офис.

И длился бы этот процесс «перехода на удаленку» годами и проходил бы очень болезненно, если бы не Covid-19, и введенный в связи с ним режим самоизоляции, заставивший сотрудников работать из дома, а их руководителей тщательно проанализировать и взвесить ценность каждого сотрудника для компании, необходимость его присутствия в офисе. Режим самоизоляции заставил многих переосмыслить свои офисные потребности.

photo_2020-06-14_22-51-45.jpg

Первые недели пандемии заставили IT-департаменты компаний оперативно реализовать disaster recovery планы, обеспечив компьютерами и ноутбуками всех сотрудников, оперативно внедрив инструменты удаленной работы такие как Zoom и Skype. В эти первые недели у многих компаний было ощущение, что из-под ног выбили устойчивую платформу, что без офиса вся работа встанет, наступит полный коллапс. Люди паниковали, им хотелось, чтобы изоляция скорее закончилась, и они могли бы вернуться на свое рабочее место и продолжить работу «как раньше». 

Кто получил скидки на аренду во время пандемии?

Владельцы компаний изучали вопросы юридической возможности остановить оплату аренды, но на всех вебинарах юридические консультанты настоятельно рекомендовали этого не делать. Просто перестать платить аренду, не подписав с арендодателем акт возврата помещения не стоит, так как аренда продолжит начисляться, плюс к этому добавятся еще и штрафы.

Арендаторы и арендодатели начали договариваться о временных послаблениях по аренде. Однако, учитывая, что законодательно ничего не было урегулировано, и арендодателям было «рекомендовано» предоставлять скидки в обмен на возможное послабление по налогу на имущество, процесс переговоров шел медленно и часто безрезультатно. В основном действовал принцип экономической логики: если арендодатель закредитован и договор у арендатора долгосрочный, плюс арендатор не СМП и в списки пострадавших отраслей не включен, то скидку ему не получить, даже в размере 10-15%. 

photo_2020-06-14_22-51-37.jpg

Арендаторам, чьи договоры скоро заканчиваются или могут быть завершены в ближайшее время по уведомлению арендатора, либо вообще являются краткосрочными, удалось получить гораздо более существенные скидки. Арендодатели здесь проявили гибкость, так как понимают тенденцию: в ближайшие год-два на рынке офисных площадей будет расти вакансия, ставки будут снижаться, арендаторы будут сокращать свои офисные потребности. Заменить арендатора, который может уйти сегодня, будет крайне сложно, и если и возможно, то скорее всего с понижением ставки аренды.

Что будет с рынком офисной недвижимости?

Что случилось через месяц самоизоляции? Случилось странное – уже к середине апреля все адаптировались к удаленной работе: люди начали обустраивать себе рабочие места дома, выезжать за город, ставить мачты с антеннами усилителей сотовой связи, чтобы быть гарантированно онлайн, и с удивлением констатировали что, а неплохо, в общем-то, работаем и без офиса! Все успокоились, привыкли, адаптировались, и большинство офисных компаний не умерли! Продолжили работу. Некоторые отмечают повышение эффективности,  начинают понимать, что такое Agile и как его лучше использовать.  

photo_2020-06-14_22-51-57.jpg

Поэтому арендодателей ждет в ближайшем будущем сложное время: к ним не придут за временными скидками, к ним придут за сокращением площадей. Мир офисов больше не будет таким, как был раньше. На мой взгляд, станет востребованным формат сетевых коворкингов и распределенных офисов, который предлагает арендаторам настоящую гибкость, а именно: дает возможность использовать офисы и переговорные в разных точках города, рядом с домом сотрудников. Понятие офиса расширится – офисом станет весь город, страна или даже мир.


Подписывайтесь на Telegram-канал @realistmedia